Sempre se questionará quanto à justiça na realização de leilões judiciais ou leilões extra-judiciais.

Por vezes o débito nem mesmo é daquele que tem o seu imóvel vendido em hasta pública ou leilões.

Um exemplo típico de uma pessoa que tem a sua propriedade alienada judicialmente é o caso do fiador em locações.

Na norma jurídica que protege o bem de família encontram-se algumas exceções e entre elas a fiança locatícia.

Justo ou não, mas a verdade é que o fiador, que só tem uma casa ou apartamento onde mora com sua família e assinou como fiador de um parente ou amigo e se os aluguéis e demais despesas correlatas não forem pagos esse bem poderá ser penhorado e vendido em hasta pública. Todavia, a mesma lei que protege o locador não desampara o fiador, ao estabelecer regras rígidas para a validade do contrato de fiança

Uma consulente relata que seu marido firmou um contrato de locação como garante, assinando pelo casal, isto é, por ele e por ela. O imóvel do casal está indo a leilão judicial.

Ela indaga: qual o seu direito para evitar que ela perca a sua casa? Primeiramente, a fiança é nula, porque do contrato na consta a sua outorga uxória, ou seja, o seu consentimento.

Existem algumas medidas processuais a serem propostas em juízo em sua defesa: ações possessórias e os embargos de terceiro argüindo a nulidade no contrato de fiança por ausência da outorga uxória (consentimento do outro cônjuge).

Um outro casal, também na condição de fiadores afirma que seu apartamento foi arrematado em leilão judicial, decorrente de um contrato de locação onde o inquilino, que se encontrava atrasado no pagamento dos locativos, firmou um acordo com o senhorio para quitar a dívida em oito (8) meses. Do descumprimento caberia a execução do contrato.

O acordo firmado pelo locatário com o locador estabeleceu que aquele permaneceria no imóvel, sem mais ônus, desde que antecipasse a quitação para quatro meses.

O casal de fiadores não tomou ciência do acordo celebrado entre o locador e o inquilino e está desesperado com a possibilidade real de ver o seu imóvel alienado em hasta pública.

Contudo, a situação processual desse casal consulente encontra amparo na ordem jurídica, uma vez que houve novação do contrato, isto é, o senhorio e o inquilino firmaram um novo contrato ou aditaram aquele inicial, sem que os fiadores tomassem ciência.

A ausência de seu consentimento neste novo contrato faz extinguir a sua responsabilidade e por conseguinte o casal não poderá ser chamado a juízo para pagar o débito ou ter o seu imóvel arrematado judicialmente.

O casal não pode responder por dívidas que ele não assumiu. Um advogado do direito com experiência, talento e muita atitude poderá obter provimento judicial que afaste a penhora e declare nulos todos os atos processuais praticados contra os fiadores.

Assim, o ordenamento jurídico pode ser comparado a um jogo de xadrez, cujo vencedor será aquele que melhor saiba conduzir suas peças no tabuleiro.

Aliás, não é sem razão que o legislador constituinte garantiu a todos, indistintamente, o direito à ampla defesa e ao devido processo legal, com os meios e recursos a ele inerentes.

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Há justiça nos leilões judiciais? Nem sempre. O legislador brasileiro preocupado com a possibilidade sempre presente de que o devedor ou executado tenha seu imóvel residencial vendido em leilões judiciais criou mecanismos de defesa.

E aquele que somente possui uma casa ou apartamento onde fixou a sua residência e de sua família poderá ter esta propriedade vendida em leilão público? Ou mesmo em hasta extrajudicial?

Sim, é possível, desde que não se observe os instrumentos de proteção. Por exemplo, a Lei 8.009/90 que cuida da impenhorabilidade do bem de família, em muitas oportunidades e pelos mais variados motivos deixa de ser aplicada.

Daí a ilegalidade na venda judicial. O leilão judicial tem por conceito a entrega do bem imóvel ao próprio credor, quando a lei denomina de adjudicação ou a venda em hasta pública para pagamento do direito do credor.

Desta forma, existem os leilões judiciais ou hastas públicas para que as propriedades imobiliárias, após serem penhoradas e obedecidos os preceitos legais serem alienados judicialmente.

Um consulente indagou se uma vez arrematada a casa, apartamento ou escritório o devedor ou executado nada mais poderá fazer? Isto é, está perdido para sempre?

Não. O devedor, por força do princípio constitucional que garante a todos o direito à ampla defesa e ao devido processo legal, tem à sua defesa recursos, entre os quais, os embargos à arrematação, momento especial em que deve enfrentar, entre outros temas, o excesso de penhora, processo de execução, defeito no título judicial, etc.

Assim, leilões judiciais equivale ao momento do processo em que o magistrado manda à hasta pública o imóvel do executado para ser vendido e com o fruto da venda pagar o direito do credor. E o momento em que o bem é vendido em leilão judicial denomina-se de arrematação.