Encargos Condominiais? Qual a real natureza desta obrigação? Quem está sujeito ao cumprimento do débito condominial? Que consequência advém àquele que não paga a quota do condomínio?
É possível o proprietário de um apartamento perdê-lo somente porque não pagou os débitos do condomínio por apenas alguns anos?
Como isso é possível? A lei permite que se concretize uma injustiça tão grande?
Para compreender estas e tantas outras questões jurídicas é necessário que se entenda um pouco das Leis de um País.
No que diz respeito à obrigação condominial, faz-se necessário saber que ela possui uma natureza "propter rem", ou seja, é daqueles encargos condominiais que existem para a manutenção da própria coisa.
Dito isto de outra maneira, corresponde aos desembolsos que a Administração do Condomínio efetua para que tudo no Edifício funcione razoavelmente: são as conhecidas despesas ordinárias, que são pagas pelos próprios condôminos.
A Lei 4591/64 disciplina o regramento para o rateio das despesas condominiais entre todos os moradores, tendo por parâmetro a fração ideal de cada unidade habitacional.
Todavia, ainda existem outras determinações que devem ser observadas, especialmente o artigo 1.336, do Código Civil/2003, que regula os deveres do condômino.
Neste sentido, eis o normatizado pelo inciso I, do artigo 1.336, do Código Civil:
"contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção."
Todavia, há um julgado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, por sua Colenda 4ª Turma, relatado pelo Min. Marcos Buzzi, no Recurso Especial nº 1.104.352:
"A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil."
Portanto, há uma decisão do E.STJ contrariando o disposto no artigo 1.336, I, do CC/02, ao afirmar que o cálculo do débito condominial de cada unidade residencial não deve se basear na fração ideal, mas no princípio do proveito efetivo.
Outrossim, aquele condômino que não paga no vencimento as quotas condominiais proporciona à Administração do Condomínio ingressar em juízo com Ação de Cobrança de Débitos do Condomínio, que será acrescido de multa de 2%, juros, correção monetária e honorários de advogado .
Deve-se ter muito cuidado porque o Juíz ao condenar o condômino fixa o período a que corresponde à condenação no pagamento das despesas condominiais e se houverem débitos com vencimentos posteriores, o condomínio costuma incluí-las, o que não é legal.
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