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A arrematação de imóvel em leilão judicial

Sempre se questionará quanto à justiça na realização de leilões judiciais ou leilões extra-judiciais.

Por vezes o débito nem mesmo é daquele que tem o seu imóvel vendido em hasta pública ou leilões.

Um exemplo típico de uma pessoa que tem a sua propriedade alienada judicialmente é o caso do fiador em locações.

Na norma jurídica que protege o bem de família encontram-se algumas exceções e entre elas a fiança locatícia.

Justo ou não, mas a verdade é que o fiador, que só tem uma casa ou apartamento onde mora com sua família e assinou como fiador de um parente ou amigo e se os aluguéis e demais despesas correlatas não forem pagos esse bem poderá ser penhorado e vendido em hasta pública. Todavia, a mesma lei que protege o locador não desampara o fiador, ao estabelecer regras rígidas para a validade do contrato de fiança

Uma consulente relata que seu marido firmou um contrato de locação como garante, assinando pelo casal, isto é, por ele e por ela. O imóvel do casal está indo a leilão judicial.

Ela indaga: qual o seu direito para evitar que ela perca a sua casa? Primeiramente, a fiança é nula, porque do contrato na consta a sua outorga uxória, ou seja, o seu consentimento.

arrematação

Existem algumas medidas processuais a serem propostas em juízo em sua defesa: ações possessórias e os embargos de terceiro argüindo a nulidade no contrato de fiança por ausência da outorga uxória (consentimento do outro cônjuge).

Um outro casal, também na condição de fiadores afirma que seu apartamento foi arrematado em leilão judicial, decorrente de um contrato de locação onde o inquilino, que se encontrava atrasado no pagamento dos locativos, firmou um acordo com o senhorio para quitar a dívida em oito (8) meses. Do descumprimento caberia a execução do contrato.

O acordo firmado pelo locatário com o locador estabeleceu que aquele permaneceria no imóvel, sem mais ônus, desde que antecipasse a quitação para quatro meses.

O casal de fiadores não tomou ciência do acordo celebrado entre o locador e o inquilino e está desesperado com a possibilidade real de ver o seu imóvel alienado em hasta pública.

Contudo, a situação processual desse casal consulente encontra amparo na ordem jurídica, uma vez que houve novação do contrato, isto é, o senhorio e o inquilino firmaram um novo contrato ou aditaram aquele inicial, sem que os fiadores tomassem ciência.

A ausência de seu consentimento neste novo contrato faz extinguir a sua responsabilidade e por conseguinte o casal não poderá ser chamado a juízo para pagar o débito ou ter o seu imóvel arrematado judicialmente.

O casal não pode responder por dívidas que ele não assumiu. Um advogado de imóveis do direito com experiência, talento e muita atitude poderá obter provimento judicial que afaste a penhora e declare nulos todos os atos processuais praticados contra os fiadores.

Assim, o ordenamento jurídico pode ser comparado a um jogo de xadrez, cujo vencedor será aquele que melhor saiba conduzir suas peças no tabuleiro.

Aliás, não é sem razão que o legislador constituinte garantiu a todos, indistintamente, o direito à ampla defesa e ao devido processo legal, com os meios e recursos a ele inerentes.

Consulte-nos e saiba como resolvemos problemas complexos utilizando a simplicidade, com talento, competência e atitude.

Há justiça nos leilões judiciais? Nem sempre. O legislador brasileiro preocupado com a possibilidade sempre presente de que o devedor ou executado tenha seu imóvel residencial vendido em leilões judiciais criou mecanismos de defesa.

E aquele que somente possui uma casa ou apartamento onde fixou a sua residência e de sua família poderá ter esta propriedade vendida em leilão público? Ou mesmo em hasta extrajudicial?

Sim, é possível, desde que não se observe os instrumentos de proteção. Por exemplo, a Lei 8.009/90 que cuida da impenhorabilidade do bem de família, em muitas oportunidades e pelos mais variados motivos deixa de ser aplicada.

Daí a ilegalidade na venda judicial. O leilão judicial tem por conceito a entrega do bem imóvel ao próprio credor, quando a lei denomina de adjudicação ou a venda em hasta pública para pagamento do direito do credor.

Desta forma, existem os leilões judiciais ou hastas públicas para que as propriedades imobiliárias, após serem penhoradas e obedecidos os preceitos legais serem alienados judicialmente.

Um consulente indagou se uma vez arrematada a casa, apartamento ou escritório o devedor ou executado nada mais poderá fazer? Isto é, está perdido para sempre?

Não. O devedor, por força do princípio constitucional que garante a todos o direito à ampla defesa e ao devido processo legal, tem à sua defesa recursos, entre os quais, os embargos à arrematação, momento especial em que deve enfrentar, entre outros temas, o excesso de penhora, processo de execução, defeito no título judicial, etc.

Assim, leilões judiciais equivale ao momento do processo em que o magistrado manda à hasta pública o imóvel do executado para ser vendido e com o fruto da venda pagar o direito do credor. E o momento em que o bem é vendido em leilão judicial denomina-se de arrematação.

Arrematação: Chamamento ao Processo

Importante observar que todo processo de execução tem por finalidade objetiva o cumprimento de uma determinação.

Seja esse "determinar" uma ordem de um juiz, seja de um credor. Para se ter uma execução extra-judicial normalmente é decorrência de um financiamento imobiliário.

E como tudo se inicia? Basta uma simples insatisfação para que a parte contrária ingresse com o pedido de execução do contrato?

Não. Porque se assim fosse, instalar-se-ia inseguranças no sistema jurídico, levando a descrença à sociedade e daí ninguém mais acreditaria nas relações jurídicas.

Não se constitui em novidade alguma, que uma sociedade, razoavelmente organizada, é regida por um sistema de Leis, das quais, a Constituição Federal, é a norma magna. Dela emanam leis menores, com força dispositiva comandadas pela Carta Constitucional.

E as obrigações contratuais são regidas por Leis específicas e diante de um descumprimento qualquer aciona-se esse comando jurídica que vai ditar os procedimentos corretos.

Assim como existe formalismo na formação dos contratos, também deve haver procedimentos adequados para o rompimento ou dissolução dos contratos.

Consulta:

"Meus pais tinham uma dívida decorrente de locação de imóvel, na condição de fiadores. Responderam ao processo e foram condenados. Veio a execução de sentença, com penhora da casa onde moramos. Meu pai faleceu. A nossa casa foi a leilão judicial e arrematada. Perdemos o imóvel? Tudo está acabado ?"

Não. Ilustre consulente, nem tudo está perdido. Do que se depreende há uma falha no processo, porque, com o falecimento do pai da consulente, deveria o credor ter mandado intimar o espólio, para fazer parte da relação processual, por força do disposto no artigo 43, do Código de Processo Civil.

A lei é clara: vindo a óbito um dos executados durante o processo de execução deverá ser chamado para ocupar o pólo passivo da relação processual o espólio (rol dos bens deixados pelo falecido), na pessoa de seu inventariante, para que ofereça a defesa pertinente.

Há decisões que entendem que devam ser chamados ao processo os herdeiros do falecido, para que eles ocupem o pólo passivo e digam o que de direito.

De qualquer maneira, sejam os herdeiros, seja o espólio, um deles deve ser chamado para a posição, que era ocupada pelo executado falecido.

Portanto, se não houve o chamamento, há nulidades, que, se bem fundamentada pelo advogado, a arrematação será afastada pelo vício da ilegalidade apontada.

Por conseguinte, a arrematação ou adjudicação de uma propriedade imobiliária, é necessariamente o fim de tudo?

Arrematar ou adjudicar é apenas uma das maneiras de se adquirir a propriedade de um bem, seja móvel, seja imóvel.

O advogado competente, talentoso, comprometido e envolvido com o direito do cliente, sabe perfeitamente como buscar caminhos que afastem a arrematação ou adjudicação.

Todavia, para anular-se uma adjudicação ou uma arrematação não é suficiente que seja advogado. É indispensável a competência, aliada à atitude. Atitude para ir atrás das soluções que se encontram nas relações contratuais e/ou dentro do processo.

Ainda existem nulidades nas intimações de penhora, nas intimações das hastas públicas ou leilões judiciais.

A propósito, a norma fala em editais para intimações das praças, regulando que deverá se dar em jornais de grande circulação - Jornal "O Estado de São Paulo" - "Folha de São Paulo", etc., mas vêm sendo veiculados no jornal "O Dia", que possui circulação restrita. Portanto, mais uma nulidade.

Desta maneira, convidamos a consulente a conhecer os nossos procedimentos e a usufruir de nossas soluções, sem perda de tempo.

Nulidade na Arrematação

A Lei Processual estabelece que, uma vez assinado o Auto de Arrematação pelo juiz, considera-se ato jurídico perfeito, acabado e irretratável.

Realmente é assim que ocorre? Uma vez arrematado um bem, com o auto de arrematação devidamente assinado pelo juiz e pelo arrematante, nada mais poderá fazer o devedor-executado?

Respeitosamente não é bem assim. O legislador parte do pressuposto que todo o processo teve um prosseguimento regular, sem vícios, sem defeitos e sem nulidades. Basta que hajam quaisquer destas mazelas para que seja contaminado o ato jurídico e a arrematação deixa de ser um ato jurídico perfeito, acabado e irretratável.

Assim, dentro de um processo que culmina com a arrematação de uma propriedade imobiliária pode ocorrer todo o tipo de nulidade, isto é, nulidade na arrematação.

Exemplificando: ilegitimidade do devedor ou do credor. Falta de inclusão no processo de pessoas ou empresas, que têm direitos a serem defendidos e não tiveram oportunidade de fazê-lo, porque não foram chamados à lide, por defeito na instrução processual.

Defeitos na penhora. Ora o bem imóvel não poderia ser penhorado. Ora o proprietário do bem não foi regularmente intimado.

Ora o imóvel é impenhorável. Os sócios poderão ser fiadores a sociedade empresária, que não paga o débito e sofre execução, vindo a ser penhorado o apartamento onde eles moram com suas famílias.

A execução prossegue, mas aquela propriedade não poderá ser penhorada porque o Estatuto da Impenhorabilidade põe a salvo, diante do fato de que a dívida não é dos sócios e sim da sociedade empresária.

É evidente que existem prazos processuais, dentro dos quais a parte pode arguir a nulidade na arrematação. Alguns direitos são imprescritíveis, isto é, poderão ser arguídos a qualquer tempo. Outros, a lei fulmina com a prescrição consumativa e será muito mais difícil reverter.

Mas é certo, que após a assinatura do auto de arrematação, nem sempre se poderá afirmar que se está diante de um ato jurídico perfeito, acabado e irretratável.

Aliás, muitos dos atos jurídicos praticados dentro de um processo, especialmente na arrematação, somente são perfeitos, acabado e irremovível para aqueles que, ou não têm o conhecimento e a experiência, ou se deixam levar pela aparência de que não é mais possível reverter a situação processual.

Para o advogado combatente, que está habituado a travar o bom combate a arrematação, uma vez assinado o auto pelo juiz e pelo arrematante, está longe de se constituir em ato perfeito e pode, legalmente, buscar a ANULAÇÃO DA ARREMATAÇÃO, seja nos embargos à arrematação, seja em ação ordinária declaratória de nulidade da arrematação. Ou simplesmente, AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO.

Não custa lembrar que se faz necessário para instruir um pedido anulação de arrematação, que o profissional tenha competência, experiência, muito talento e ATITUDE, para que o Juiz se convença da legalidade e legitimidade de sua pretensão.

Somos um Escritório Jurídico com larga experiência em defesas processuais envolvendo imóveis e decisões judiciais. Conheça-nos e as nossas soluções, porque o advogado fiel é o companheiro de sempre.

Ligue já. Não deixe que suas dúvidas contaminem a sua paz.

Falecimento do Executado

A Lei Processual estabelece que, uma vez assinado o Auto de Arrematação pelo juiz, considera-se ato jurídico perfeito, acabado e irretratável.

Realmente é assim que ocorre? Uma vez arrematado um bem, com o auto de arrematação devidamente assinado pelo juiz e pelo arrematante, nada mais poderá fazer o devedor-executado?

Respeitosamente não é bem assim. O legislador parte do pressuposto que todo o processo teve um prosseguimento regular, sem vícios, sem defeitos e sem nulidades. Basta que hajam quaisquer destas mazelas para que seja contaminado o ato jurídico e a arrematação deixa de ser um ato jurídico perfeito, acabado e irretratável.

Assim, dentro de um processo que culmina com a arrematação de uma propriedade imobiliária pode ocorrer todo o tipo de nulidade, isto é, nulidade na arrematação.

Um fato muito comum é o falecimento de um dos executados e a demanda prossegue contra o outro devedor, como se assim procedendo não houvesse nulidade alguma. Outras vezes, o credor manda intimar os herdeiros e contra eles a demanda tem o seu término, culminando com a arrematação da propriedade imobiliária.

Analisemos o caso de a execução prosseguir contra o co-devedor e contra os herdeiros do outro devedor, que falecera.

Assim, ocorrendo o falecimento de uma das partes, dar-se-á a substituição processual pelo seu espólio ou pelos seus sucessores, na forma disposta nos artigos 265 e 43, do Código de Processo Civil.

Importante observar que o processo fica suspenso até que o credor faça vir ao processo para ocupar o pólo passivo o espólio e seus sucessores hereditários. Entretanto, o chamamento se dará por vias de ação própria denominada habilitação de herdeiros.

Todavia, não se deve perder de vista que herdeiros não se confunde com devedores, já que a meeira e os filhos herdeiros, são apenas herdeiros e não proprietários.

E, em que instante eles são proprietários? Quando for homologado o formal de partilha e registrada no Cartório de Registro de Imóvel, a Carta de Sentença. A partir deste momento, tem-se a figura do proprietário, em obediência à Cadeia de Registros no CRI.

Não custa lembrar que se faz necessário para instruir um pedido anulação de arrematação, que o profissional tenha competência, experiência, muito talento e ATITUDE, para que o Juiz se convença da legalidade e legitimidade de sua pretensão, ou seja, não é possível a arrematação de um bem, cujo titular não fora regularmente notificado dos atos processuais, por força do seu falecimento.

Somos um Escritório Jurídico com larga experiência em defesas processuais envolvendo imóveis e decisões judiciais. Conheça-nos e as nossas soluções, porque o advogado fiel é o companheiro de sempre.

Ligue já. Não deixe que suas dúvidas contaminem a sua paz e o seu Direito.

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