Há justiça nos leilões extra-judiciais? Nem sempre. O legislador brasileiro preocupado com a possibilidade sempre presente de que o devedor ou executado tenha seu imóvel residencial vendido em leilões extra-judiciais criou mecanismos de defesa. E aquele que somente possui uma casa ou apartamento onde fixou a sua residência e de sua família poderá ter esta propriedade vendida em leilão público extra-judicial?

Sim, é possível, desde que não se observe os instrumentos de proteção. Por exemplo, a Lei 8.009/90 que cuida da impenhorabilidade do bem de família, em muitas oportunidades e pelos mais variados motivos deixa de ser aplicada.

Acontece que o Estatuto da Impenhorabilidade não protege os financiamentos imobiliários, ou seja, o mutuário não pode argüir em sua defesa o bem de família.

Equivale dizer que o devedor por financiamento de imóvel, seja hipotecário, seja do sistema financeiro da habitação ou alienação fiduciária não pode trazer para sua defesa a proteção prevista na Lei 8.009/90. O ponto em que se controverte é quanto às exceções contidas no Estatuto, pois para muitos elas existem para proteger o Sistema Financeiro da Habitação, enquanto que para outros elas destinam a garantir o retorno dos investimentos dos agentes financeiros.

Contudo, a nossa abordagem limita-se apenas no registro da existência dessa controvérsia para os leilões judiciais ou extra-judiciais. Pode-se, por conseguinte, argüir-se a ilegalidade na venda por leilões públicos, sejam judiciais, sejam extra-judiciais.

O leilão judicial ou extra-judicial tem por conceito a entrega do bem imóvel ao próprio credor, quando a lei denomina de ADJUDICAÇÃO, que, como já afirmado, é a venda em hasta pública para pagamento do direito do credor.

Os leilões extra-judiciais se diferem dos judiciais, na medida em que estes para serem realizados, precisam que se anteceda de um ato de penhora ou constrição judicial sobre a propriedade.

Ao passo que nos leilões extra-judiciais basta que a Instituição Financeira, por seu agente, promova, inicialmente, a rescisão do contrato de financiamento.

E como isso ocorre ? De maneira mais simples do que se imagina. A Instituição Financeira notifica extra-judicialmente o devedor (por Cartório de Registro de Títulos e Documentos) de que existe um débito a ser pago e concede ao mutuário um prazo.

Vencido o prazo sem que o mutuário promova o pagamento, a Instituição Financeira designa datas para os leilões extra-judiciais, que são realizadas nas dependências das Agências Bancárias, onde os mutuários pagam suas prestações.

Isto se dá sem nenhuma formalidade. Sem qualquer proteção judicial, já que o procedimento não tramita pelo Poder Judiciário, isto é, não há um fiscal da lei para proteger o mutuário.

Nos leilões extra-judiciais prevalece a lei do mais forte - a Instituição Financeira e todo o seu aparato econômico.

Um consulente indagou se uma vez arrematada a casa, apartamento ou escritório o devedor ou executado nada mais poderá fazer? Isto é, está perdido para sempre?

Não. O devedor, por força do princípio constitucional que garante a todos o direito à ampla defesa e ao devido processo legal, tem à sua defesa recursos.

Nos leilões extra-judiciais o procedimento mais corriqueiro e que produz eficácia é a interposição de MEDIDAS CAUTELARES PARA SUSTAÇÃO DOS LEILÕES, quando o advogado fundamentará seu pedido de concessão de liminar, desde que presentes os requisitos.

Ato contínuo o advogado poderá propor ação ordinária. Há pontos importantes a serem enfrentados, dependendo da visão de cada profissional do Direito, destacando-se a cobrança de juros moratórios (anatocismo), venda casada, abusividade das cláusulas, etc.

Assim, leilões extra-judiciais equivale ao momento do processo em que a Instituição Financeira manda à hasta pública o imóvel do executado no processo de execução para ser vendido e com o fruto da venda pagar o seu direito. E o momento em que o bem é vendido em leilão extra-judicial denomina-se de arrematação.

Fica claro: tem defesas processuais postas à sua disposição pelo ordenamento jurídico.

E aqui destaca-se um ponto fundamental, qual seja, o devedor terá tanto mais chances de sair-se vencedor, quanto mais o seu patrono possuir sólidos conhecimentos de Direito e do Processo, além de outra qualidade ímpar: A ATITUDE.

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