Um promitente comprador de imóvel levantou questão de ordem:

Comprei um imóvel na planta e a construtora prometeu entregar o imóvel em 40 meses. Já se passaram mais de 50 meses e a construtora não cumpriu o prometido. Venho honrando regularmente a minha obrigação, inclusive pagando as prestações com correção pelo índice CUB-Sinduscon.

Indaga mais: posso pedir a rescisão do contrato? Posso pedir indenização pelos prejuízos que suportei, pois moro de aluguel e deixei de fazer outros negócios, até mesmo mais interessante do que este que assinei com a Construtora? A construtora alega que houve motivo de força maior para ela não cumprir com o contrato. Isso é verdade? No que consiste essa tal de força maior?

A construtora também quer eximir-se de sua responsabilidade mediante alegação de que outros compradores não honraram suas obrigações. É legítima essa defesa da construtora? Devo permanecer aguardando que a construtora conclua a obra, mesmo diante do fato de que não se tem certeza de quando isso se dará? Ela também já afirmou que fará mudanças no contrato. Ela tem esse direito? Mesmo sem o meu consentimento? Na construção? No tipo de acabamento? Está correto a construtora entregar um apartamento no 5º andar, embora eu tenha adquirido no 18º?

Diz que as mudanças são por força do memorial de incorporação. O que é esse tal de memorial de incorporação? Qual a sua importância em um empreendimento imobiliário? Essa qualidade é antes, durante ou após a conclusão da obra?

Outra indagação interessante:

Quem tem a posse de uma casa tem a propriedade? Quem a lei protege: posse ou propriedade? O inquilino pode desocupar o apartamento e deixar nele morando uma outra pessoa, sem que o senhorio saiba? Aluguei uma casa para instalar uma locadora de vídeo, mas passados 3 meses percebi que existem infiltrações que estão danificando as fitas de vídeo, já estando com lotes de mais de 100 unidades imprestáveis. O contrato dispõe que se eu entregar o imóvel antes do vencimento terei que pagar multa de R$20.000,00.

A Med Advocacia tem respostas e até mais.

É possível? Não tenho proteção legal? A locador pode tudo e o inquilino só tem o dever de pagar e calar-se? Posso denunciar o contrato, eximindo-me da cláusula penal e ainda cobrar dele uma indenização pelos prejuízos que estou suportando já há anos.

Que tipo de indenização: danos materiais? Danos morais? Lucro cessante?

Condições controvertidas nos contratos:

Cláusulas leoninas.(abusivas)

Contratos assinados mas não entregues pelos bancos.

Juros contratuais abusivos.

Juros compostos.(juros sobre juros ou anatocismo)

Revisões contratuais.

ETC...

Normatiza o artigo 51 do Estatuto do Inquilinato, que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, entre outras exigências, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo não inferior a cinco anos.

O princípio elementar é que, quando se aluga um imóvel para nele instalar uma atividade comercial ou industrial, está-se fazendo um investimento em propriedade alheia, o que não é uma empreitada fácil.

Sabe-se que toda atividade humana é de risco e saber reduzir esse risco é de grande sabedoria.

E assim, os riscos de perder todo o investimento, bem como de ver toda a sua clientela, angariada no curso de muitos anos de lutas, escorrer-se entre os dedos, pela simples alteração do ponto comercial. É notório que todo o empresário e respectiva sociedade empresária necessita de um local para promover o desenvolvimento de sua atividade econômica.

A isso se denomina de "ponto de comércio", ou simplesmente "ponto", "clientela", "fundo de comércio", elemento de muita importância para a Sociedade Empresária, posto que tudo ele investe neste ponto de comércio: sinal distintivo de sua atividade, ponto de referência para seus clientes, fornecedores e amigos, enfim, para a realização dos mais variados interesses.

Os anais do Direito Comercial está repleto de exemplos de pessoas que tudo investiu, transformando o sonho de muito em realidade para poucos. Desta forma, o fundo de comércio se vincula ao empresário tornando-se uma fonte de referência ao seu empreendimento, ao sucesso de seus negócios, a constituição de um patrimônio.

Apesar disto, nem sempre o empresário ou a sociedade empresária possui o patrimônio imobiliário necessário para a formação de seu ponto ou fundo de comércio, tendo que se socorrer de locações de bens de terceiros.

Portanto, o Ponto Empresarial pertence àquele empresário que explora a atividade comercial ou industrial e não ao dono do imóvel.

Um outro fator importante é que o Fundo de Comércio não existe por si só, ele depende do exercício e da exploração da empresa e é fruto do desenvolvimento desta atividade. É uma resultante do trabalho desenvolvido pelo empresário dentro do direito imobiliário.

Portanto, a sociedade empresária poderá o seu direito ao fundo de comércio, que doutrinadores como Fábio Ulhoa Coelho chamam de Direito de Inerência ao Ponto, mesmo contra o proprietário do imóvel. Neste caso, é possível que o empresário, antes do término do contrato, inicie a negociação para a renovação, ou mesmo intente uma ação visando este objetivo, isto é, ingresse em juízo com Ação Renovatória.

Esta ação visa proteger, efetivamente, o Fundo de Comércio, motivo pelo qual em caso de sublocação, quem terá o direito à renovação (Ação Renovatória) será o sublocatário, que é quem possui efetivamente o ponto comercial.

Ademais, cabe destacar que não é o simples fato de existir um contrato de locação que o empresário terá o direito de propor ação renovatória com a presença de seu advogado.

Conforme dispõe o artigo 51, do Estatuto do Inquilinato, a locação deverá ser considerada como empresarial, devendo estar enquadrada em um dos requisitos deste texto legal.

Quanto aos direitos do locatório é notória a distinção existente entre contrato por prazo determinado e contrato por prazo indeterminado. No contato por prazo indeterminado a sociedade empresária poderá ter seu vínculo contratual cessado mediante simples comunicação prévia do locador, conforme disposição legal.

Considerando que,na maioria das vezes o negócio empresarial só deslancha após 24 ou 36 meses é interessante para o empreendedor manter-se no mesmo local pelo maior período possível, de modo a formar seu nome e tornar-se conhecido, formando o seu fundo de comércio.

Também é possível formar o prazo de cinco anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração, desde que sejam sucessivos e que a soma de todos eles tenha a duração prevista em lei.

Com efeito, a norma legal exige que a sociedade empresária esteja explorando a mesma atividade por pelo menos três (3) anos ininterruptos, prazo este que se considera necessário para que o ponto passe a possuir o valor agregado para lhe deferir o direito à renovação.

Por outro lado, se o contrato for firmado de forma verbal, ainda que destinado ao desenvolvimento de uma empresa, não será ele considerado como uma locação empresarial, por não estar presente o requisito formal exigido em lei, sendo impossível pleitear a renovação compulsória da locação.

É evidente que o empresário deve ficar muito atento à relação locatícia, especialmente no início do último ano de contrato, procurando o locador, a fim de de que possam negocia as bases para a renovação.

E, qualquer sinal que aponte na direção de impossibilidade na renovação do contrato de locação na forma disposta em lei, a sociedade empresária deverá, no prazo legal (seis meses antes do vencimento do contrato), interpor a ação renovatória.

Importante lembrar-se que o direito imobiliário de propriedade está expressamente garantido na Constituição Federal e está disposta entre os direitos fundamentais, pelo que, há de ser respeitado, sob pena de inconstitucionalidade de qualquer lei ordinária ou não que discipline em sentido contrário.

Por outro lado, o artigo 52, do Estatuto do Inquilinato se constitui na fonte onde se encontram as restrições legais ao direito da sociedade empresária à interposição da ação renovatória.

Assim, os artigos 52 e 72 estabelecem os casos em que mesmo preenchidos os requisitos necessários à propositura da renovatória poderá o proprietário do imóvel promover a retomada ou tomar para si o imóvel independentemente da existência do direito do locatário.

Vale esclarecer que, em se tratando de um direito de propriedade, a lei procura proteger o locador, que não poderá ser prejudicado e amarrado a um contrato, quando existe uma norma protegendo o direito do senhorio, no sentido de não ser possível a renovatória.

Finalmente, o direito ao fundo de comércio ou ao ponto comercial ou à clientela constitui-se em notável ferramenta para garantia do patrimônio da sociedade empresária e deverá ser empregado de forma harmoniosa com o direito do locador, sob pena de instalar-se o conflito entre os contrates, com prejuízos às partes, de todo não desejável a ninguém.

Dos muitos atendimentos cuidados pela advocacia empresarial destaca-se dúvida de um consulente, que comprou uma chácara com uma área aproximada de 15 mil m2 e quando mandou medi-la encontrou uma diferença de mais de mil metros quadrados.

Queria saber se tem direito no abatimento do preço e por lhe ter sido entregue área menor, o direito à indenização por danos morais.

Trata-se de venda "ad corpus" - onde a menção à área vendida é meramente estimada, ou seja, o consulente não comprou uma chácara com área determinada, isto é, 150 metros de frente por 100 metros da frente aos fundos.

Assim, não haverá devolução de excesso se o imóvel vendido não for como coisa certa e determinada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões.

Ademais, a obrigação de indenizar fundada na prática de ato ilícito tem por pressuposto a existência de três elementos: a conduta culposa do agente (no caso o vendedor da chácara); a existência do dano efetivo (prejuízo suportado pelo consulente) e o nexo de causalidade entre ambos. Não comprovados estes pressupostos, afasta-se dever de indenizar.

Tendo em vista a natureza do negócio jurídico realizado pelo consulente, não se tem por falar em indenização por danos morais, já que a referência foi meramente em estimativa.

Em assim sendo, estão ausentes os pressupostos legais que ensejam o direito à indenização, pois o vendedor, conforme disposição legal, não agiu com culpa e inexiste dano efetivo.

Diferentemente, se o negócio jurídico houvesse sido realizado em área certa e determinada, o consulente faria jus a reparações: compensação no preço, indenização por danos morais e até mesmo indenização por lucro cessante.