Cliente residente na cidade de Araraquara firmou um contrato de financiamento de imóvel, regido pela Lei 9.514/97 e teve seu contrato rescindido pela instituição financeira, porque devia três parcelas.

O Cartório de Registro de Imóveis competente, informou-lhe que o imóvel já não mais era seu, "PORQUE SE DERA A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO"

Indagou-nos se uma vez consolidada a propriedade em nome do Banco, realmente o contrato estava extinto e ele teria mesmo que entregar o imóvel, objeto do empréstimo contraído.

Respondemos que os Tribunais, especialmente o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, tem entendimento diferente, não obstante o disposto no artigo 26, da Lei 9.514/97:

"Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário."

Estabelece-se a controvérsia para se examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de imóvel nesta Lei, quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.

No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público extrajudicial, do objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.

O credor fiduciário, nos termos do artigo 27, da Lei 9.214/1.997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio e que apesar da consolidação da propriedade imobiliária, o contrato de financiamento não se extingue, porque a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para a instituição financeira.

Neste caso, a purgação da mora até a arrematação em leilão extra-judicial não encontra qualquer dificuldade procedimental, uma vez cumpridas as exigências previstas no artigo 34, do Decreto Lei 70/1966.

A propósito, a própria Lei 9.514/97, em seu artigo 39, inciso II, prevê a aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/66, especialmente em seus artigos 34/41, no que diz respeito aos leilões extra-judiciais.

Com efeito, o devedor fiduciante poderá purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no artigo 26, § 1º, da lei da alienação fiduciária, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34, do DL-70/66).

É notória, portanto, a aplicação subsidiária do Decreto-Lei 70/66 às operações de financiamento imobiliário a que se a Lei 9.514/97

Por outro lado, a análise dos dispositivos já destacados revela que a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel é composta por duas fases:

i). consolidação da propriedade; ii) alienação do imóvel a terceiros, mediante a realização de leilão extra-judicial.

Por conseguinte, não purgada a mora no prazo de 15 (quinze) dias (art. 26, § 1º da Lei 9.514/97), a propriedade do imóvel é consolidado em favor do agente fiduciário (a instituição financeira ou outro agente, qualquer).

Entretanto, apesar de consolidada a propriedade, não se extingue de pleno direito o contrato mútuo, pois o credor fiduciário deverá providenciar a venda do bem, mediante leilão extra-judicial, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual.

Desta forma, ao contrário do que pensam as instituições financeiras, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato que serve de sustentação para a existência de garantia não se extingue por força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela alienação em leilão público extra-extrajudicial, do imóvel que serviu na alienação, a partir da lavratura do auto de arrematação.

Portanto, confirmado que a Lei 9.514/97, em seu artigo 39, inciso II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos artigos 29 a 41, do Decreto-lei 70/66, pelo que é possível afirmar a possibilidade de o devedor/mutuário/fiduciante purgar a mora:

i). no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no artigo 26, § 1º, da Lei 9.514/97;

ii). ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34, do DL-70/66).

Desta forma, tendo em vista que o credor fiduciário, nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio e que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário é inquestionável que o devedor fiduciante poderá purgar a mora na forma disposta no artigo 34, do Decreto-Lei 70/66, mantendo, em sua inteireza o contrato do financiamento pactuado com a instituição financeira.

Esta é uma matéria relativamente nova no cenário processual, diante das dificuldades de mercado, com elevado nível de desemprego e redução de empregos, mas, nem por isso, o devedor fiduciante deverá desanimar-se frente à volúpia dos credores fiduciários.

Somos uma Organização Jurídica com notável experiência nestas matérias e muito poderemos auxiliar-nos, a fim de que se evite a perda do capital investido e do sonho da casa própria.